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          房屋外墻脫落傷人傷物 誰負責?誰維修?

            近期,廣東、湖北、江西、安徽和上海等多地發生房屋外墻脫落導致人員傷亡和財產損失事件,引發社會廣泛關注。據了解,房屋外墻脫落近年來有逐漸增多趨勢,事故發生后,常常出現維修責任不明、各方推諉、籌集資金困難等問題。

            □ 鄭鈞天 王優玲

            外墻脫落事件為何頻發?

            近日,廣東省江門市一舊房外墻脫落,砸傷人行道上一位老人。11月中旬,江西省吉安市一小區居民反映,該小區的外墻瓷磚經常會掉落,已經有人被砸傷。不久前,湖北省武漢市一棟33層的樓房部分外墻突然脫落,落下的石塊砸中路過的網約車,司機不幸當場身亡。

            今年3月,上海市中心城區接連發生兩起高樓外立面脫落事件:黃浦區一小區內一幢居民樓外立面發生部分脫落,恰好經過的居民被砸中后不幸身亡;長寧區一幢大樓的外墻瓷磚突然脫落,磚塊落地碎片飛濺,傷及一名行人。

            建于1999年的北京市海淀區某住宅小區,近年來被外墻屢屢掉磚所困擾。僅最近一年內,脫落的墻磚就接連砸壞了4輛私家車,有的車主4萬元修車費無人負擔,居民每天出入樓門都擔心人身安全。

            安徽省合肥、蚌埠等地相繼發生了外墻保溫層脫落砸毀車輛事故,居民新買的車變成了“敞篷”。

            房屋外墻為何脫落?多位業內人士介紹說,除房屋外墻老化外,外墻脫落的主要原因還包括缺乏防水性能的外墻保溫層材料在一段時期內廣泛應用。

            一家建筑業企業的質量總監說,上世紀90年代末開始,我國大面積推廣外墻外保溫層和裝飾層,但由于早期采用的外墻保溫層材料吸水性較強,下雨后墻內保溫層積水,冬冷夏熱,反復熱脹冷縮,導致外墻外保溫層脹裂脫落。主管部門意識到這個問題后,從2017年開始推行吸水率低的外墻外保溫材料及彈性防水涂料。

            據上海市一家專門從事歷史建筑保護的機構負責人介紹,上世紀90年代,一批高端住宅外墻采用了一種保溫面板,還有不少樓房使用了墻面磚,保溫面板和墻面磚較易脫落,“2000年之后,各地陸續禁止此類材料應用于外墻。”

            很多業內人士談到,20多年前建設的一些住宅逐漸老舊,外墻脫落日漸頻繁,部分高樓外立面因此變得殘缺零亂,如樓體上長著難看的疤瘌。

            人身傷害財產損失誰負責?

            外墻脫落屢屢造成人身傷害和財產損失,該由誰負責、誰維修?

            法律明確規定,建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的,施工單位應當履行保修義務,并對造成的損失承擔賠償責任。

            據建筑業從業者介紹,外墻抗滲漏的保修期為5年,外墻裝飾工程的保修期為2年。“外墻脫落往往發生在交付7年之后,保修期內發生的情況較少。”一位工程監理企業負責人說。

            如果保修期已過,脫落的外墻誰來修?

            依據物權法第70條規定,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。根據民法典第273條規定,業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。

            上海交通大學中國城市治理研究院教授陳杰說,產權人有維護建筑、保障其不造成公共風險的責任,但建筑物及其外立面的維護是很專業的事,需要細分相關部門的責任歸屬。

            北京林業大學經濟管理學院物業管理系主任程鵬說,保修期外,業主作為住宅樓公共部分的共有人,有維修保養該大樓并保證其安全的義務。全體業主需要籌集和使用住宅專項維修資金,經業主履行一定程序決策后,專項用于外墻的維修。

            動用住宅專項維修資金需要業主委員會同意,要走規定程序,如果業主委員會不同意或者業主意見達不成一致,維修就常常陷入扯皮的情形。

            “業主訴求不同,有的事不關己高高掛起,有的不想出錢。”不少物業服務企業經理反映,小區外墻脫落往往一次僅出現一兩戶,但修起來會涉及上下兩三層樓,而且維修過程短則半個月,長的要2個多月,影響多戶的正常生活,想要維修遇到的阻力比較大。

            一位居民委員會負責人說,是否維修外墻首先需要經過業主大會投票決定,要有告知期,必須確保知會全部業主,這項工作往往耗時多日;如果多數業主同意修,還要進行7天公示,并上報街鎮有關部門審批,然后進行招標,選擇維修方。“整個流程走下來,順利也要5個月至6個月。如果多數業主不同意,則要視情況由街鎮相關部門決定是否啟動應急程序,從啟動到維修完成,要耗時1年至2年。”

            此外,有的小區沒有業主委員會,出現外墻脫落情況后申請住宅專項維修資金非常困難;有的小區住宅專項維修資金也存在金額不足、申請流程復雜等問題。

            如何切實破局?

            多名一線城市街道辦事處負責人說,長期以來,建筑物外墻面及其附屬物缺乏有效的安全檢測和維護機制。建筑物所有者、使用者均不知道該履行哪些例行的檢查和維護義務,相關部門對此也缺乏必要的指導。

            程鵬等專家認為,外墻脫落的情形比較復雜,責任劃分需要甄別,具體情況具體分析。

            上海市虹口區曲陽路街道辦事處副主任王佳緯認為,建筑需要維修就要盡快啟動相應程序,確有客觀困難的,政府可給予補貼或納入專項工程。

            “無論業主委員會、居民委員會還是物業服務企業,都難以承受傷人之重。”陳杰認為,從長遠看,如果房屋及外立面已經過了“質保期”或房齡超過20年,應強制性規定每隔若干年大修一次。

            從目前妥善解決問題的小區來看,多數是得益于老舊小區綜合改造。如云南省紅河哈尼族彝族自治州蒙自市千福園老舊小區改造中,翻新了外立面、進行了屋面防水維修等,通過國家補助一點、市級配套一點、居民自籌一點、管線單位分擔一點、社會資本投入一點、改造收益補充一點的籌措方式,多方發力解決資金問題。

            陳杰認為,街道要切實負起監督和統籌協調的責任,及時動態監測危情,督促物業服務企業、業主委員會履行職責,積極整合政策資源,提出切實有效的解決方案。

            王佳緯認為,相關部門應對轄區內所有房屋建立全生命周期的管理庫,根據不同樓棟情況,設定年檢名單、高危名單、搶修名單,實現“一樓一檔”。房屋一旦出現危險,應啟動相關程序指導維修。

            此外,業內人士建議,政府應鼓勵和培養業主購買保險的意識,通過缺陷責任險、公眾責任險等保險產品,由開發商、建設施工單位、物業服務企業和業主各出一部分,為房屋攢足“養老錢”。




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