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          何種情形下物業服務企業應提出使用住宅專項維修資金的建議

            本報記者 林 培
           

            基本案情

            業主倪某以某物業服務企業未能及時啟用住宅專項維修資金對住宅防水工程、外墻等共用部位、共用設施設備進行維修和更新改造,導致其居住房屋滲水,不斷發生經濟損失為由,主張某物業服務企業依法承擔法律責任。

            訴訟中,法院曾先后兩次委托鑒定機構對房屋滲水原因進行鑒定,由于最初滲水時的狀態已不存在,鑒定公司無法對房屋滲水原因進行分析,故終止鑒定。

            某物業服務企業稱,由于倪某的違建陽光房沒有拆除,因此無法啟用住宅專項維修資金。

            裁判結果

            法院生效判決認為,倪某稱涉案房屋自收房后就發現滲水,雙方認可倪某曾向某物業服務企業報修,某物業服務企業進行過維修,但一直未能徹底解決滲水問題??梢娔澄飿I服務企業并未怠于履行維修義務。

            物業服務企業申請啟動住宅專項維修資金需要一定條件和程序?,F倪某自建的陽光房并未拆除,且其并未提供證據證明滲水原因及滲水問題已經達到需要啟用住宅專項維修資金進行維修的程度,鑒定機構也未能作出鑒定,故在現有證據情況下,法院對于倪某主張某物業服務企業未履行啟動住宅專項維修資金對共用部位進行維修、未履行物業服務義務的意見不予采納,對于倪某要求某物業服務企業承擔法律責任的訴訟請求不予支持。

            案件提示

            住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

            根據相關法律規定,住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,需要使用住宅專項維修資金的,物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的,由相關業主提出使用建議;住宅專項維修資金列支范圍內專有部分中符合規定人數和面積條件的業主討論通過使用建議。

            住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,需要使用住宅專項維修資金的,物業服務企業提出使用方案,業主大會依法通過使用方案。

            按照規定,下列費用不得從住宅專項維修資金中列支:依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。




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